Az ingatlanértékesítésből és a vagyoni értékű jog átruházásából származó jövedelmek 2010. évre vonatkozó adókötelezettségének alapvető szabályai

A magánszemély ingatlanértékesítésből és vagyoni értékű jog (földhasználat, az ingatlanon fennálló haszonélvezet és használat, a telki szolgalom, valamint az ingatlan bérleti joga) átruházásából származó jövedelmét a bevételből kiindulva, a költségek és a tulajdonban tartás éveit figyelembe véve kell meghatározni.

Az ingatlan, a vagyoni értékű jog átruházásából származó bevételből levonható költségek: a megszerzésre fordított összeg, az értéknövelő beruházások, valamint a szerzéssel ill. az átruházással kapcsolatos egyéb kiadások.

Amennyiben a megszerzésre fordított összeg nem határozható meg, a bevételt annak 75%-ával kell csökkenteni. Nem alkalmazható ez a szabály, ha a szerzési kiadások a tulajdonos hibájából nem számíthatók ki. Pl: építőanyag számlák kidobása.

A bevételből ezen tételek levonásával kiszámított összeg tovább csökkenthető a szerzéstől az értékesítésig eltelt idő függvényében, azaz a jogszabály által meghatározott adóköteles időszak elteltével az értékesítés bevételéből már nem kell adóköteles jövedelmet megállapítani. Ezen adóköteles időszak lakóingatlanok esetében 5, egyéb ingatlanok esetében 15 év.

Vagyoni értékű jog értékesítésére ezen évek szerinti csökkentési lehetőség nem vonatkozik, az eltelt időnek csak annyiban van jelentősége, miszerint az 1982.01.01. előtt szerzett vagyoni értékű jog eladásának ellenértéke nem számít bevételnek.

A törvény ezen szabályai miatt különös jelentőséggel bír, hogy a személyi jövedelemadóról szóló törvény mely napot tekinti a megszerzés napjának.

A törvény fő szabálya szerint a szerzési időpont az a nap, amikor a magánszemély az erről szóló érvényes szerződést az ingatlanügyi hatósághoz benyújtotta. Öröklés eseténa szerzés időpontja az a nap, amelyen az örökség megnyílik (az örökhagyó halálának a napja).

A földingatlan tulajdonjogának megszerzését követően 2007. december 31-éig felépített (újjáépített) épület, továbbá a bővítéssel létesített épületrész esetében a szerzés időpontja a földterület tulajdonjogának a megszerzésével azonos időpont.

A magánszemély tulajdonában (birtokában) lévő ingatlanon 2007. december 31-ét követően épített (a meglévő helyett újjáépített), bővített épület, építmény, épületrész, építményrész szerzési időpontja azon utolsó használatbavételi (fennmaradási) engedélyről szóló határozat jogerőre emelkedésének a napja, amelyet követően az ingatlanon további építés, bővítés nem történt.

Abban az esetben, ha a magánszemély a 2007.12.31. előtt tulajdonába került ingatlanon ezt követően építkezik, lehetősége van a bevételt megosztani. A törvény rendelkezése szerint az ingatlan átruházásához kapcsolódó költségekkel és az értéknövelő beruházások értékével csökkentett bevételnek a ráépítés, újjáépítés, bővítés megszerzésére fordított összegével arányos megosztása révén választhatja a magánszemély azt, hogy a földterület (telek), valamint az ingatlan tulajdonjogának megszerzésekor, illetőleg az említett időpont előtt meglévő épített-ingatlan bevételrész tekintetében az általános szabály szerint, a 2007. december 31-ét követően épített, bővített épület, épületrész esetében pedig az utolsó használatbavételi engedély jogerőre emelkedésének napjával állapítja meg a szerzési időpontot.

Az átmeneti szabály szerint, ha a 2008. január 1-jét megelőzően megszerzett ingatlanon 2008., 2009., vagy 2010. években építés, bővítés történt, és ezt az épített, bővített ingatlant az említett időszakban (2008-2010. években) értékesíti a magánszemély, akkor az eladott ingatlan szerzési időpontját a 2007. december 31-én hatályos szabályok szerint állapíthatja meg. Ebben az esetben tehát az eredeti ingatlan megszerzésének az éve tekinthető szerzési időpontnak. Ennek a szabálynak az alkalmazása esetén viszont a számított összeg (a bevételnek és a költségeknek a különbözete) a 2007. évben hatályos törvényben meghatározott 15 éves időmúlási szabály figyelembevételével csökkenthető abban az esetben is, ha az értékesített ingatlan lakásnak, lakóháznak minősül.

Az ingatlan, a vagyoni értékű jog átruházásából (vagyoni értékű jog visszterhes alapításából, végleges átengedéséből, megszüntetéséből, ilyen jogról való végleges lemondásból) keletkező jövedelmet – a vételár tényleges kifizetésének idejétől függetlenül – azon a napon kell megszerzettnek tekinteni, amikor az erről szóló érvényes szerződést az ingatlanügyi hatósághoz benyújtották. Ezen jövedelem után 25 százalék személyi jövedelemadót kell fizetni. Az ingatlan, a vagyoni értékű jog értékesítéséből származó jövedelmet és annak az adóját az éves személyi jövedelemadó bevallásban kell megállapítani és a bevallás benyújtására előírt határidőre kell az adót megfizetni.

A 2009. évben történt értékesítés esetén a 0953. számú nyomtatványon kell a jövedelmet bevallani az adót megfizetni 2010. május 20-áig. Az egyéni vállalkozók és az áfa fizetésre kötelezettek esetében a bevallási és befizetési határidő 2010. február 25. volt.

Amennyiben az ingatlanértékesítésből nem származik jövedelem, vagy az a jogszabály egyéb rendelkezései révén adómentesnek minősül, a magánszemélyt nem terheli bevallási kötelezettség. Adómentes ingatlanértékesítési jogcímek jelenleg a jogszabályban: az ingatlan magánszemélyek között létrejött tartási, életjáradéki vagy öröklési szerződés keretében járadékfolyósítás fejében történő átruházása, a tulajdonrész házassági vagyonközösség megszüntetése során történő megváltása, a kisajátítás alapjául szolgáló ingatlan közérdekű célra történő értékesítése, illetve a termőföld Szja. tv-ben foglalt feltételeknek megfelelő eladása.

Be kell vallani ugyanakkor, de nem kell megfizetni az ingatlan átruházásából származó jövedelem adóját, ha azt a magánszemély az átruházás évében vagy a bevallás benyújtásáig saját maga, közeli hozzátartozója, élettársa részére idősek otthonában, fogyatékos személyek lakóotthonában vagy más hasonló (pl. ápolási) intézményben biztosított férőhely megszerzésére fordítja. Ha a jövedelmet a magánszemély az átruházás évét követő két évben fordítja ilyen célra, akkor a bevalláskor megfizetett adó visszaigényelhető.

Az Szja. tv. méltányossági rendelkezése folytán továbbá, a magánszemély kérelmére, jövedelmi, vagyoni és szociális körülményeire tekintettel az adót az adóhatóság kivételesen indokolt esetben mérsékelheti, vagy elengedheti, amennyiben az ingatlan átruházásából származó jövedelmet saját maga, közeli hozzátartozója, a vele egy háztartásban élő élettársa, volt házastársa lakhatását biztosító célra használja fel.

APEH Nyugat-dunántúli Regionális Igazgatósága