A lakásszövetkezetekről szóló - 2005. január elsejétől hatályos - 2004. évi CXV. törvény (a továbbiakban: lakásszövetkezeti törvény) 2. § (1) bekezdés rendelkezésének megfelelően a lakásszövetkezet a lakóépületek építésére és fenntartására létrejött jogi személy gazdálkodó szervezet. A lakásszövetkezeteknek természetes és jogi személyek, valamint jogi személyiséggel nem rendelkező gazdasági társaságok lehetnek a tagjai.

A lakásszövetkezeti törvény alkalmazása szempontjából lakásszövetkezetnek minősül a lakás, a nyugdíjasházi, az üdülő, a személygépkocsi-tároló, a műhely, vagy üzlethelyiség-építő és - fenntartó szövetkezet is. A lakásszövetkezet tevékenységét a saját részére, tagjai, továbbá a nem tag tulajdonosok részére végzi, amellyel kapcsolatban nyereségre nem törekszik, tevékenységének ellátása céljából vállalkozási tevékenységet folytathat.

A lakásszövetkezetben a lakások a tagok, a nem tag tulajdonosok vagy a lakásszövetkezet tulajdonában állnak. Ha a lakások a tagok tulajdonában állnak, az épülethez tartozó földrészlet, az épületszerkezetek, az épület közös használatra szolgáló területei és helyiségei, a központi berendezések, a házfelügyelői (gondnoki) lakás, továbbá a lakásszövetkezet célját szolgáló más létesítmények (iroda, műhely, raktár stb.) és vagyontárgyak a lakásszövetkezet tulajdonában állnak. (A lakásszövetkezeti törvény alkalmazásában a lakásszövetkezetekre és az ilyen épületben lévő lakásokra vonatkozó rendelkezéseket - ha e törvény másként nem rendelkezik - a nyugdíjasházakra, a bennük lévő lakásokra, illetőleg az üdülő, a személygépkocsi-tároló, illetőleg a műhely vagy az üzlethelyiség építését és fenntartását végző szövetkezetekre és az ilyen épületekben lévő önálló nem lakás céljára szolgáló helyiségekre is megfelelően alkalmazni kell.)

A lakásszövetkezetek beszámoló készítési és könyvvezetési kötelezettségének sajátosságaira vonatkozó rendelkezéseket a számvitelről szóló 2000. évi C. törvény felhatalmazása alapján kiadott 224/2000. (XII.19.) Korm. rendelet tartalmazza.

Az általános forgalmi adóról szóló 1992. évi LXXIV. törvény (a továbbiakban: áfa törvény) 4. § (1) bekezdés előírásából következően adóalany az a jogi személy amely saját neve alatt jogokat szerezhet, kötelezettségeket vállalhat, perelhet és saját nevében gazdasági tevékenységet végez, tekintet nélkül annak céljára és eredményére. Hivatkozott jogszabályhely azon kitételéből következően, hogy a gazdasági tevékenység - tekintet nélkül annak céljára és eredményére - áfa adóalanyiságot eredményez, a lakásszövetkezet áfa adóalanyiságát nem befolyásolja a lakásszövetkezeti törvény 2. § (5) bekezdés azon rendelkezése, mely szerint a lakásszövetkezet a saját részére, a tagjai, továbbá a nem tag tulajdonosok részére végzett tevékenységével kapcsolatban nyereségszerzésre nem törekszik.

Az áfa törvény 4-5. §-ainak alkalmazása során a más jogszabályban meghatározott gazdasági, vállalkozási, illetve azon kívüli tevékenységek minősítése nincs befolyással arra, hogy a tevékenység az áfa törvény alkalmazásában gazdasági tevékenységnek minősül-e. Így a lakásszövetkezetnek nem csak az a tevékenysége minősül az áfa törvény szempontjából gazdasági tevékenységnek amely a lakásszövetkezeti törvény szerint vállalkozási tevékenység, hanem az áfa törvény 5. § (1) bekezdésben foglaltaknak megfelelő valamennyi tevékenysége.

Az áfa törvény 5. § (1) bekezdés rendelkezésének megfelelően e törvény alkalmazásában gazdasági tevékenység a bevétel elérése érdekében rendszeresen vagy üzletszerűen végzett tevékenység. Tekintve, hogy a lakásszövetkezet a lakásszövetkezeti törvény 2. § (1) bekezdés rendelkezésének megfelelően jogi személy, a lakásszövetkezet és a szövetkezeti tag közötti szolgáltatásnyújtás nem zárható ki. A lakásszövetkezetnek így vannak általános - kifelé - értékesülő tevékenységei, valamint a lakásszövetkezet tagjai részére végzett tevékenységei. A lakásszövetkezet jogi személyiségi mivoltából következően a tevékenység áfa-beli megítélése szempontjából közömbös, hogy a lakásszövetkezet a tevékenységet a tagok vagy nem a tagok (illetve tagok és nem tagok) részére végzi-e, csupán annak van jelentősége, hogy a tevékenység milyen tartalmú, s hogy azzal összefüggésben bevételben részesül-e.

A lakásszövetkezeti törvény 45. § (1) bekezdés rendelkezésének megfelelően a lakásszövetkezet tevékenységének (alaptevékenységének) pénzügyi forrásait a tagok építéssel, a tagok és nem tag tulajdonosok fenntartással (üzemeltetés, karbantartás és felújítás) kapcsolatos befizetései és a lakásszövetkezet egyéb bevételei szolgáltatják. A lakásszövetkezet így alaptevékenységét is bevétel elérése érdekében, vagyis az áfa törvény 5. § (1) bekezdésben foglaltaknak megfelelő gazdasági tevékenységként végzi.

Közüzemi szolgáltatás

A számviteli törvény szerinti egyes egyéb szervezetek beszámoló készítési és könyvvezetési kötelezettségének sajátosságairól szóló 224/2000. (XII. 19.) Korm. rendelet (a továbbiakban: Korm. rendelet) 16. § (9) bekezdés rendelkezésének megfelelően a lakásszövetkezetnél eltérően kell eljárni, ha a tag, a nem tag tulajdonos lakásszövetkezeti tulajdon kezelésére, illetve ha saját közüzemi fogyasztása után a részére továbbhárított szolgáltatás finanszírozására (ellenértékének megtérítésére) utal át, teljesít kifizetést. A Korm. rendelet 16. § (12) bekezdés rendelkezésének megfelelően pedig a tag, a nem tag tulajdonos saját közüzemi fogyasztásáért kapott ellenértéket továbbhárított szolgáltatásként az alaptevékenység bevételei között kell elszámolni.

Az olyan közüzemi szolgáltatás, melynek ellenértékét a szolgáltató a lakásszövetkezet felé számlázza, de közvetlen fogyasztója nem a lakásszövetkezeti közösség hanem a tag, nem tag tulajdonos, (vagyis a fogyasztás nem a lakásszövetkezeti tulajdon kezelése körében történik), az a lakásszövetkezetnek az áfa törvény 8. § (4) bekezdés szerinti szolgáltatása, így az ilyen közüzemi szolgáltatást annak adómértékével kell (tovább) terhelnie a tagokra. A lakásszövetkezet felé számlázott, a tagok, nem tag tulajdonosok saját közüzemi fogyasztásának a lakásszövetkezet közvetített szolgáltatásaként kezelése független attól, hogy a lakásokban mérőóra van-e, ugyanis a lakásszövetkezet a közüzemi szolgáltatás közvetítését végzi akkor is, ha a lakásszövetkezet a nevére számlázott, a tagok, nem tag tulajdonosok által igénybe vett közüzemi szolgáltatás ellenértékét nem a mért fogyasztás alapján, hanem egyéb módon (például a lakások alapterületének figyelembe vételével történő számítás révén) állapítja meg.

A lakásszövetkezet által igénybe vett közvetített szolgáltatások adója - amennyiben annak valamennyi törvényi feltétele fennáll - levonható adóként, az ezen szolgáltatások továbbszámlázása során kiszámlázott - változatlan %-os mértékű - adó összege viszont fizetendő adóként szerepeltetendő a lakásszövetkezet áfa bevallásában.

A lakásszövetkezetnek a tagok és nem tag tulajdonosok felé közvetített közüzemi szolgáltatása - az áfa törvény 8. § (4) bekezdésére is tekintettel - folyamatosan teljesített szolgáltatásnak minősül (az áfa törvény 13. § (1) bekezdés 23. pont alapján). A folyamatosan teljesített szolgáltatás teljesítési időpontja az áfa törvény alkalmazásában az áfa törvény 16. § (6) bekezdés előírása alapján állapítandó meg, vagyis a folyamatosan teljesített szolgáltatás teljesítési időpontja az egyes részkifizetések esedékességének napja. Az áfa törvény folyamatosan teljesített szolgáltatásokra meghatározott speciális szabályaiból következően az ilyen szolgáltatásoknál az előleg fogalma (szolgáltatásnyújtás teljesítését megelőzően fizetett, az ellenértékbe beszámítható pénzösszeg) értelmezhetetlen. A lakásszövetkezet által közvetített közüzemi szolgáltatásoknál az egyes részkifizetések esedékessége napjának - feltéve, hogy a tagok, nem tagok által havonta befizetendő összegből nem állapítható meg, hogy mennyi a közüzemi szolgáltatás adóköteles ellenértéke - a közgyűlés által előírt pótbefizetések időpontja, ennek hiányában a tárgyévet lezáró közgyűlés napja minősül.

Ingatlan kezelés

A Korm. rendelet 16. § (10) bekezdése alapján a lakásszövetkezet - mint önálló jogi személy - tulajdonában lévő, közösen használt eszközök (épületrészek) használatáért a tagok, a nem tag tulajdonosok által fizetendő használati, bérleti díjat a lakásszövetkezet alaptevékenysége bevételeként kell elszámolni. Ennek megfelelően a Korm. rendelet hivatkozott előírása is azt tükrözi, hogy az így befizetett összeg a lakásszövetkezet által nyújtott szolgáltatás ellenértéke.

A Korm. rendelet "használati, bérleti díj" fogalom használata ellenére ez a szolgáltatás a lakásszövetkezet tulajdonában lévő, közösen használt eszközök (épületrészek) bérbeadásaként nem értelmezhető a következők miatt: A lakásszövetkezeti törvény 14. § (1) bekezdés szerinti a lakóépülethez tartozó, a lakásszövetkezet tulajdonában álló földrészlet és épületrészek használatára - a közgyűlés határozatának keretei között - a tagok mindegyike jogosult, e jogát azonban egyik tag sem gyakorolhatja a többiek jogának, vagyis jogos érdekeinek sérelmére, a 44. § rendelkezésének megfelelően pedig a nem tag tulajdonost is megilletik mindazok a jogok, amelyek a tag tulajdonost megilletik. A lakásszövetkezeti törvény nem tartalmaz olyan előírást, mely szerint a lakásszövetkezet tulajdonában álló földrészlet és épületrészek használatára való jog a tagtól, nem tag tulajdonostól megvonható lenne, a lakásszövetkezet részére fizetendő összeg és a szövetkezeti tulajdon használati joga között szolgáltatás-ellenszolgáltatás viszony állna fenn.

A lakásszövetkezet tagja, illetve a nem tag tulajdonos által a lakásszövetkezet tulajdonában lévő, közösen használt eszközök (határoló falak, födémek, tető, felvonó, szellőző, lépcsőház, elektromos vezetékrendszer stb.) "használatához" kapcsolódóan fizetendő összeg bérlet ellenértékeként való értelmezését nem támasztja alá a Polgári Törvénykönyvről szóló 1959. évi IV. törvény 423 - 434. § rendelkezése sem. A lakásszövetkezet által nyújtott szolgáltatás a KSH SZJ és annak magyarázata szerint nem sorolható SZJ 70. 20. alá tartozó ingatlan bérbeadási szolgáltatások közé.

Az adózás rendjéről szóló 2003. évi XCII. törvény 1. § (7) bekezdés rendelkezésének megfelelően a szerződést, ügyletet és más hasonló cselekményeket valódi tartalmuk szerint kell minősíteni (az érvénytelen szerződésnek vagy más jogügyletnek az adózás szempontjából annyiban van jelentősége, amennyiben gazdasági eredménye kimutatható.

A lakásszövetkezeti törvény 45. § (1) bekezdés rendelkezését is figyelembe véve a lakásszövetkezeti tag, nem tag tulajdonos részéről a lakásszövetkezeti tulajdonban álló, közösen használt épületrészekkel összefüggésben fizetett összeg a lakásszövetkezet által nyújtott üzemeltetési, ingatlankezelési szolgáltatás ellenértéke. E szolgáltatás döntően a rendeltetésszerű használatra való állapot fenntartásából, az üzemeltetésből áll.

A Korm. rendelet előírásaiból kitűnően a tagnak, a nem tag tulajdonosnak a saját közüzemi fogyasztásáért fizetett ellenértéken, valamint a lakásszövetkezet tulajdonában lévő, közösen használt eszközök (épületrészek) felújításáért fizetendő külön hozzájárulásán kívül a tag, nem tag tulajdonos részéről fizetendő összeg e szolgáltatás ellenértékét képezi. A szolgáltatás ellenértéke megállapítása során figyelembe vett költségek között van a lakásszövetkezeti általános költség, a lakásszövetkezeti tulajdonban lévő, közösen használt kémény seprésének a költsége, az egyéb lakásszövetkezeti tulajdonban lévő közösen használt épületrészek világításának, fűtésének, takarításának, javításának, karbantartásának, biztosításának stb. költsége.

Figyelemmel arra, hogy a lakásszövetkezetnek a tag, nem tag tulajdonos részére nyújtott, előzőek szerinti, áfa törvény 8. § (1) bekezdés alá tartozó szolgáltatása az áfa törvény 1-2. számú mellékleteiben nem szerepel - az olyan lakásszövetkezetnek, amely nem alanyi adómentes áfa adóalany -, a szolgáltatásról kiállított számlában az áfa törvény 28. § (1) bekezdés rendelkezésének megfelelően 20 %-os mértékű adót kell szerepeltetnie.

Amennyiben a tag, nem tag tulajdonos részéről a lakásszövetkezetnek havonta fizetendő összegből nem állapítható meg, hogy mennyi az ezen (ingatlankezelési) szolgáltatás ellenértékéül szolgáló összeg, a konkrét ellenérték ismeretének hiánya miatt az így beszedett összegek nem minősülnek előlegnek sem. Ezért annak beszedésekor sem áfa fizetési, sem áfa törvény szerinti bizonylatolási kötelezettség nem keletkezik.

A szolgáltatás ellenértéke általában csak akkor válik ismertté, amikor azt a közgyűlés elfogadja. A közgyűlés a tényleges kötelezettségek alapján fogadja el az éves előirányzat felhasználását és dönt a maradvány felosztásáról vagy előírja a tagok pótbefizetési kötelezettségét. Az ingatlankezelési tevékenység utáni adófizetési kötelezettség keletkezésének napja az a nap, amely időpontig valamennyi tagnak maradéktalanul meg kell fizetnie a közgyűlés által elfogadott éves ellenérték teljes összegét (a pénzbefizetési kötelezettség időpontja), ennek hiányában pedig a tárgyévet lezáró közgyűlés napja.

Felújítási tevékenység

A Korm. rendelet 16. § (11) bekezdés rendelkezésének megfelelően a lakásszövetkezet - mint önálló jogi személy - tulajdonában lévő, közösen használt eszközök (épületrészek) felújításáért fizetendő külön hozzájárulást végleges pénzeszköz átadásként kell elszámolni. A felújítási hozzájárulás a befizetés időpontjában nem lakásszövetkezeti értékesítés ellenértéke, hiszen az későbbi időpontra tervezett, illetve soron kívül szükségessé váló felújítások fedezetét képezi.

A felújítási hozzájárulás a befizetés időpontjában nem kezelhető előlegként annak ellenére, hogy azt a teljesítést megelőzően fizetik. A befizetett összeg konkrét értékesítéshez nem kapcsolható a felújítási alap felhasználását megelőzően, ugyanis a felújítási hozzájárulás megfizetése időpontjában még nem lehet tudni, hogy ezt az összeget a lakásszövetkezet mire fogja használni. Ezért a beszedett összeg után a befizetés időpontjában áfafizetési-kötelezettség nem keletkezik, az áfa törvény szerinti bizonylatot kiállítani nem kell.

Szolgáltatásnyújtás - így áfafizetési-kötelezettség - a konkrét felújításra szedett hozzájárulások tekintetében a felújítás befejezésekor valósulhat meg, ennek ellenértéke a lakásszövetkezet alapszabályában (vagy más belső szabályzatában) meghatározott felosztási mód szerint terhelhető a tagokra, nem tagokra. A lakásszövetkezetet akkor illeti meg e felújítással kapcsolatban az adólevonási jog, ha azzal összefüggésben adófizetési kötelezettség is terheli.

(PM. Forgalmi adók, vám és jövedéki főosztály 7207/2006. - APEH Adójogi főosztály 8990166450).